🏛️ 1️⃣ 2025년 10·15 부동산 대책 핵심 요약
이재명 정부는 수도권 부동산 과열과 투기 수요 억제를 위해 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이번 대책은 서울 전역 + 경기 일부 지역을 규제지역으로 확대 지정하며, 시장 과열을 식히는 데 초점을 두고 있습니다.
- 서울 전역: 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 지정
- 경기 과천·하남·성남·용인·수원 등 핵심 지역 추가 지정
- LTV 40% 제한, 15억 초과 아파트 대출 전면 금지
- 실거주 중심 대출, 투기성 전매 단속 강화
즉, 이번 대책은 “대출 억제 → 거래 감소 → 실거래가 안정”의 구조를 통해 시장을 안정시키는 목적을 가지고 있습니다.
📊 2️⃣ 부동산 실거래가 조회로 시세 확인하기
정부 정책의 실제 영향은 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 전국 아파트·연립·단독의 거래가격을 실시간으로 공개하는 정부 공식 플랫폼입니다.
- ① 접속: 국토교통부 실거래가 공개시스템
- ② 상단 메뉴에서 ‘아파트 → 지역 선택’
- ③ 시/군/구, 읍/면/동, 단지명을 순서대로 입력
- ④ 최근 1개월~1년 거래내역 확인
- ⑤ 층수, 거래금액, 면적, 거래일 기준으로 시세 흐름 비교
💡 TIP. 예를 들어 강서구 마곡동의 실거래가를 보면,
9월 거래 8.7억 → 10월 거래 8.2억으로 하락한 흐름을 확인할 수 있습니다.
이처럼 실거래가는 정책의 ‘즉각적인 반응’을 보여주는 지표입니다.
💰 3️⃣ 내 아파트의 LTV 계산하기
LTV(Loan To Value)는 집값 대비 대출 가능한 비율로, 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 최대 70%까지 허용됩니다.
| 구분 | 적용 LTV | 비고 |
|---|---|---|
| 비규제지역 | 70% | 대출 여유 있음 |
| 조정대상지역 | 50% | 일부 제한 |
| 투기과열지구 | 40% | 대출 심사 강화 |
📊 예시: KB시세 8억 7천만 원 아파트의 LTV 40% 적용 → 3억 4,800만 원까지 대출 가능
※ 단, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 이하 조건을 함께 만족해야 실제 대출이 실행됩니다.
⚠️ 4️⃣ 기존 대출이 있다면? (LTV·DTI·DSR 반영)
| 항목 | 설명 | 기존 대출 영향 |
|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 비율 | 기존 주택 보유 시 신규 대출 제한 (매도 조건부 등) |
| DTI | 연소득 대비 주택대출 상환 비율 | 기존 주담대 원리금 포함해 계산 → 비율 상승 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출 상환 비율 | 신용·자동차·카드대출 포함 → 전체 대출 한도 축소 |
💬 Tip. 기존 대출이 많을수록 신규 대출 여력이 줄어듭니다.
특히 투기과열지구에서는 ‘기존 주택 처분 조건부’로만 신규 주택 대출이 가능합니다.
🏡 5️⃣ 실수요자라면 이렇게 활용하세요
① 실거래가로 ‘적정 매입가’ 판단
정책 발표 이후엔 호가보다 실거래가가 시장 현실을 더 잘 반영합니다.
국토부 실거래가에서 최근 거래가를 확인하고, 5~10% 이상 차이 나는 매물은 협상 여지를 검토하세요.
② LTV 40% 내 자금계획 세우기
규제지역은 LTV 40% 적용이므로, 시세 대비 60%는 자기자본이 필요합니다.
국토부 실거래가 기준으로 시세를 확인하고 KB시세로 대출 가능 금액을 계산하세요.
③ 기존주택 처분 조건부 대출 활용
기존 주택을 2년 내 매도 조건으로 신규 대출이 가능하므로,
기존 부동산을 단계적으로 처분할 계획이라면 이 제도를 활용하세요.
④ 실거주 중심 분양단지 노리기
청약 제도가 실수요자 중심으로 강화됐습니다.
전매제한이 길더라도 실거주 목적으로 접근하면 유리합니다.
📍 마무리 정리
- 정부의 10·15 대책 → 대출 억제, 실거래가 안정화 목표
- 국토부 실거래가 조회 → 정책 효과를 가장 빠르게 확인하는 방법
- LTV 계산 → 내 대출 가능 금액 파악
- 기존 대출 → DTI·DSR에 반영되어 신규 대출 여력 제한
(연관글) 10.15부동산정책 전세대출 전략 - 지금은 매수보다 전세가 답이다
👉 KB부동산 시세 확인하기
👉 핀다 LTV 계산기 바로가기